聚焦小区物业服务系列报道②丨物业收费“任性” 业主权益如何保障

　　石榴云/新疆日报记者 孙芳婷

　　“物业要求我交纳未竣工时的物业费，这合理吗”“物业费每平方米3.6元，却没享受到相应服务怎么办”“房东不交物业费，物业每天只给充2元电费”……近日，网友在石榴云12345问政平台物业服务专区留言，反映各类物业收费问题。针对这些问题，记者对部分小区进行了走访调查。

　　 物业服务“缩水”

　　“买房子时说小区是高端小区，有班车、园区食堂、业主幼儿园、健身房和游泳馆，还有健康体检服务，每平方米物业费3.6元。”乌鲁木齐市水磨沟区绿城·百合公寓三期业主刘先生告诉记者，自己是在2016年买的房子，但入住后并未享受到应有的“高端服务”。

　　在绿城·百合公寓三期前期物业服务协议中，记者看到协议附件四里，刘先生提到的幼儿托管、游泳活动、健身服务、园区食堂均包含在服务内容中。刘先生说，班车现在没有了；承诺的业主幼儿园直到2023年才开，还不属于物业；健身房和游泳馆是引进的公司，价格相比周边同类贵出了不少；园区食堂也一直没有。

　　“当时我们觉得这些东西是免费的，每平方米3.6元的物业费值得，现在这些东西都没有，凭什么还要交这么高的物业费？”小区另一位业主曹先生说，刚开始家里有需要安装、修缮的东西，物业还会来免费服务，现在都需要花钱。

　　对此，绿城物业服务集团有限公司新疆分公司绿城广场住宅生活服务中心项目经理杜忠解释：“协议中提到的幼儿园、游泳馆和健身房并非由物业公司自行运营。园区食堂其实是小区后面商业街的餐饮店。”

　　他还解释：“对于优质业主，我们有时会免费提供材料和免费安装修缮，对于普通业主只提供协议中包含的免费安装修缮。如果很复杂的情况，可能会收取低价服务费。”

　　对于如何区分优质业主和普通业主，杜忠说以是否正常交纳物业费为标准。

　　对于杜忠的解释，刘先生并不认可，“我认为物业费与物业服务不匹配。我们现在正在整理成立业主委员会的相关材料，成立业委会后，要求物业按照四级物业标准，每平方米2元收取物业费。”

　　赵女士也遇到了同样的情况。2020年10月，赵女士在乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）长春北路碧桂园文启城购买了一套房子，2023年9月拿到新房钥匙后，发现小区不断出现路面不平整，小区楼顶、地库多处漏水现象。

　　“小区物业费每平方米2.2元，但小区存在绿化不足、道路破损不及时维修等问题，达不到四级服务标准，高价物业费花得冤枉。”赵女士认为，相关部门应该对物业公司的服务标准降级。

　　为此记者联系到乌鲁木齐高新区（新市区）物业服务管理中心，相关工作人员说，经过现场勘察，该小区尚在建设方质保期内，对于遗留的道路不平整、漏水等问题，已督促物业公司及时整理上报工程质量中的缺陷，力促开发商尽快完善。

　　 水电使用“受阻”

　　在乌鲁木齐从事装修行业的赵先生，两年前在五家渠市君豪御园二期租下了一间商铺，用于存放装修材料。由于上一任租户充的电费较多，且自身用电较少，这两年赵先生并未充过电费。

　　“今年初，店铺的电用完了，我去物业想交电费，结果被告知房东多年未交物业费，现在电费每天只能充2元。”无奈的赵先生联系到房东，房东则说物业冬季清雪不及时，各方面服务不到位，加上商铺本身租金低，不愿交纳多年物业费。

　　赵先生认为，自己与房东签订的合同中，交纳物业费是由房东承担，自己作为租客不应被物业针对限电。

　　对此，该商铺所属物业公司新疆喜运来物业服务有限公司君豪御园二期物业管理处负责人告诉记者，辖区内有300余间商铺，其中200余间商铺正在使用中。对于限电的情况，该负责人说：“我们对多年不交物业费的业主确实会每天只卖2元的电费。”

　　这样的现象并非个例，乌鲁木齐市天山区和顺花园小区二期业主秦女士告诉记者，由于小区的单元门损坏、物业卫生打扫不及时、电梯故障等多个问题，迟迟得不到解决，她拒绝向乌鲁木齐市众意顺物业服务有限责任公司交纳物业费。

　　“2024年底，我去买水时，物业工作人员要求必须交纳物业费才给卖水，最后我交了6个月的物业费，也只给我卖了10立方米水。”秦女士说。

　　乌鲁木齐市天山区物业服务管理中心一位工作人员告诉记者，经了解，该小区物业确实存在因业主未交纳物业费而采取限制卖水措施的不当行为，根据自治区物业管理条例中“物业管理人不得因业主欠交物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值，影响业主正常生活”规定，现已对涉事物业工作人员进行了严肃的批评教育，并责令其立即恢复居民家中供水。

　　 交费遇“糊涂账”

　　库尔勒市沁园春锦小区业主刘女士告诉记者，她2020年购买了小区19号楼的期房，竣工验收备案表上的时间是2021年，负责小区物业的领悦物业服务集团有限公司巴州分公司要求刘女士从2020年10月开始，按照每平方米1.8元交纳物业费。

　　记者在刘女士提供的竣工验收备案表上看到，该小区19号楼的竣工时间为2021年10月2日。“房子都没验收合格，凭什么让我们交物业费？”刘女士认为这样收取物业费很不合理。

　　乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）宝能城小区业主张先生也遇到了类似的情况。“我2012年购买的期房，2017年房产公司说满足交房条件，要求业主交纳2017年10月至2018年4月的暖气费及物业费，但后来才知道，竣工验收备案表是2018年9月才出的。”张先生说。

　　根据自治区物业管理条例第六十五条规定：尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　乌鲁木齐经开区（头屯河区）建设局（交通局、水务局）工作人员告诉记者，对于业主提及的暖气费，竣工验收备案表是否作为商品房交付条件，应根据《商品房销售合同》中的具体约定。目前正在核实该小区五方验收及监督验收时间，如果确认在未经验收之前开始收费，将要求建设单位及时退费，建设单位未及时退费或不退费的，业主可通过司法裁定或诉讼途径维护自身合法权益。

　　李女士是伊宁市圣都·学府宽庭小区业主，她说自己在该小区购买了一套房子，但开发商伊犁圣都房地产开发有限责任公司要求业主必须先交物业费和暖气费，否则不给钥匙。“这样的要求合理吗？”李女士问。

　　对此，伊宁市住房和城乡建设局进行调查后，要求该企业交房时不能搭车收费，目前，该企业已作出整改。

　　 规范物业收费

　　须“监管+整治”双管齐下

　　自治区住房和城乡建设厅早在2013年，就发布实施了《住宅物业服务标准》（XJJ056—2013）；在2019年底修订并重新发布了《住宅物业服务标准》（XJJ056—2019），从地方标准的角度规范了住宅物业服务内容与标准，同时为物业服务标准收费定价提供依据，维护业主、物业服务企业合法权益。

　　在此基础上，自治区发展改革委、自治区住房和城乡建设厅、自治区市场监督管理局于2020年6月印发《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规〔2020〕8号），明确业主大会未召开、业主委员会未选举之前的普通住宅前期物业公共服务费、住宅小区停车收费实行政府指导价；业主委员会成立后，实行市场调节价，进一步明确了实行政府指导价和市场调节价的界定。

　　针对部分物业企业收费不规范问题，自治区住房保障和房屋安全服务中心副主任雷宽久表示，今年自治区住建厅将开展“物业领域群众身边不正之风和腐败问题集中整治”专项行动，重点整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题。会同市场监督管理部门进一步加强对建设单位、物业服务企业收费行为的监督检查，对物业服务企业不按规定收费、未实行明码标价等违法行为依法严肃查处。

　　雷宽久还说：“下一步，我们会持续督促指导属地加大对物业服务企业、物业项目的日常巡查和专项检查力度，进一步规范物业服务行为，推动街道办事处或乡镇人民政府依法建立物业管理联席会议制度，推行‘街道吹哨、部门报道’，及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中的具体问题。”