农村宅基地房屋买卖须谨慎
昌吉回族自治州中级人民法院 史鸿杰
典型案例
A村村民王某经该村村委会、乡镇人民政府审批后取得宅基地使用权。后王某作为甲方与城镇居民乙方李某签订《房屋买卖协议》，双方约定：甲方将涉案房屋及院落出售给乙方，由乙方永久使用，甲方向乙方出具收款收据后视为交易完成。李某取得上述房屋后对房屋进行翻新扩建，并将新建的房屋及土地转让给案外人马某。后王某以法律有明确规定城市户口人员不得购买农村宅基地、其签订买卖合同时不懂法为由，诉至昌吉回族自治州昌吉市人民法院请求判令双方签订的《房屋买卖协议》无效。
判决结果
一审法院经审理认为，王某与李某签订的《房屋买卖协议》无效。李某不服，上诉至昌吉回族自治州中级人民法院。二审法院经审理认为，一审查明事实清楚、适用法律正确，李某的上诉请求不能成立，遂判决驳回上诉，维持原判。
法官解读
《中华人民共和国土地管理法》第十一条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”第三百六十二条：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第三百六十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”
农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。将农村宅基地上房屋出售给宅基地所在集体经济组织以外人员，违反了法律、行政法规的强制性规定，故村集体经济组织成员与非集体经济组织成员签订的宅基地房屋买卖合同无效。非集体经济组织成员在并未取得该宅基地房屋物权的情况下，其与该集体经济组织的另外成员签订合同交易的标的物仍是限制交易的标的物，该房屋买卖合同亦无效。
